隨著城鎮化率突破65%，中國城市發展正式進入“存量更新”時代。舊房改造作為城市更新的核心環節，不僅承載著民生改善的重任，更成為拉動內需、推動建筑業轉型升級的新引擎。本文從政策、市場、技術、挑戰四大維度，深度解析國內舊房改造現狀。

一、政策驅動：從“大拆大建”到“有機更新”

1. 頂層設計明確方向

• “十四五”規劃首次將“實施城市更新行動”納入國家戰略，明確要求完成2000年底前建成的21.9萬個老舊小區改造。

• 住建部政策：2023年發布《城市更新行動綱要》，提出“留改拆”并舉原則，嚴禁大拆大建，強調微改造、歷史保護與功能提升結合。

2. 地方實踐百花齊放

• 一線城市：上海提出“15分鐘社區生活圈”概念，將舊改與社區商業、養老托育結合；北京通過“申請式退租”解決核心區平房院落改造難題。

• 新一線城市：長沙出臺“舊房改造補貼政策”，對加裝電梯、節能改造給予最高5萬元/戶補貼；成都推行“EPC+O”模式（設計-采購-施工-運營一體化），縮短改造周期。

二、市場規模：萬億級賽道加速崛起

1. 改造需求持續釋放

• 存量基數龐大：全國需改造城鎮老舊小區超16萬個，涉及居民上億人；農村危房存量約1000萬戶，年均改造需求超百萬戶。

• 消費升級驅動：居民對適老化、智能化、綠色化的改造需求激增，帶動單戶改造預算從5萬元升至20萬元以上。

2. 產業生態逐步完善

• 市場規模：據測算，2025年國內舊房改造市場規模將突破5萬億元，年均增速超15%。

• 產業鏈延伸：從傳統裝修向設計咨詢、智能家居、社區運營等高附加值環節延伸，催生“舊改+養老”“舊改+文旅”等新業態。

三、技術革新：數字化與綠色化雙輪驅動

1. 智能改造技術普及

• BIM技術應用：通過三維建模模擬改造方案，提前規避管線沖突、結構風險，縮短工期30%以上。

• 裝配式裝修：集成廚房、整體衛浴等模塊化產品，實現“即裝即住”，減少建筑垃圾80%。

2. 綠色改造成為標配

• 節能標準升級：北京、上海等地強制要求舊改項目達到綠色建筑二星級標準，采用外墻保溫、光伏一體化等技術。

• 材料革新：推廣再生骨料混凝土、低甲醛板材等環保材料，改造后房屋碳排放降低40%。

四、行業挑戰：破局需破解四大難題

1. 資金籌措難

• 痛點：政府補貼有限，居民出資意愿低，社會資本參與門檻高。

• 創新模式：杭州試點“未來社區”REITs，長沙鴻揚家裝推出“舊改分期貸”，緩解資金壓力。

2. 居民協調難

• 矛盾點：加裝電梯需100%同意率，低層與高層業主利益沖突頻發。

• 解決方案：廣州推行“階梯式出資比例”，上海建立“社區規劃師”調解機制。

3. 技術標準缺失

• 現狀：舊房鑒定、改造驗收等標準不統一，劣質裝修、安全隱患頻發。

• 突破口：住建部發布《既有建筑維護與改造通用規范》，湖南、浙江等省出臺地方標準。

4. 長效運營滯后

• 問題：重改造輕維護，設施老化反復出現。

• 探索案例：深圳“城市管家”模式，由物業企業統籌后續運營維護。

五、未來趨勢：從“房屋改造”到“社區煥新”

1. 適老化改造爆發：隨著老齡化加劇，無障礙設施、智能監護系統需求年增30%。

2. 歷史街區活化：北京楊梅竹斜街、成都寬窄巷子等項目，通過“微更新”保留城市記憶。

3. 碳中和導向：光伏屋頂、儲能系統等成為高端舊改項目標配。

4. 全流程數字化：從AI設計到智慧工地，改造效率再提升50%。

結語：舊改浪潮下的機遇與責任

舊房改造已從單一的民生工程升級為推動城市高質量發展的關鍵抓手。面對萬億級市場，企業需平衡商業價值與社會責任，如鴻揚家裝等本土企業，通過“政策精準對接+技術深度賦能”，不僅助力業主享受政策紅利，更以專業服務推動行業標準化進程。未來，唯有以“繡花功夫”打磨每個舊改項目，才能真正實現“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁”。